住宅ローンをどう選ぶか。ポイントとオススメ。変動金利なら楽天銀行とじぶん銀行の2択、固定金利ならARUHI1択。

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人生で最大の出費といえば住宅にかかるお金といわれています。家を購入する方にとっては、物件選びが最も重要ですが、次に重要なのが住宅ローンの選び方です。私も2年前に家を購入しましたが、どの金融機関で住宅ローンを組むべきか調べるのに非常に時間がかかりました。

住宅ローンに詳しいサイトはたくさんあるのですが、情報量が多すぎて処理するのが大変なのです。
本記事では、私が住宅ローンを選んだ際のポイントとオススメの金融機関について簡潔にまとめました。

住宅ローンを選ぶポイント

固定金利か変動金利か

まず重要なのが、固定金利と変動金利のどちらにするのか、ということです。

どちらがお得なのかは答えられません。将来デフレになるのであれば変動金利がお得。インフレになるのであれば固定金利がお得です。金利は今が底という見方も多いですが、そういいながら20年も金利は下がり続けています。将来の金利水準は誰にもわからないのです。

一般的には、固定金利の方が将来の金利上昇リスクがない分だけ割高です。

・返済に余裕があり将来の金利上昇に対応できるのであれば変動金利にすべき
・返済に余裕がなく将来の金利上昇に対応できないのであれば固定金利にすべき

であると私は思います。

ちなみに私は物件の購入額(借入額)を抑えた上で、変動金利で借りています。

返済期間をどうするか

将来の金利上昇を見込んで、固定金利で借りるのであれば、返済期間は極力長くとるのが良いでしょう。仮にインフレになれば、固定金利で借りた借入金は実質的に目減りしていきます。また、住宅ローン減税の適用により、当初10年間は借入金額の1%が税金から控除されます(住宅の取得対価が借入金額を上回る場合)。つまり、当初10年間はほぼゼロ金利での借入が可能です。

変動金利の場合には、住宅ローン減税の控除額が借入金利を上回るため、実質的にはマイナス金利が生じます。変動金利の場合にも、長めに借りて当初10年間の借入金額を上げることで住宅ローン減税の恩恵を受けつつ、万が一金利が上昇したら繰り上げ返済で対応するのが良いでしょう。

固定と変動のどちらの場合にも、返済期間は35年を選択し、住宅ローン減税のなくなる10年後以降に繰り上げ返済を行うのが良いでしょう。

金利と諸費用

住宅ローンを選ぶ際のポイントは、ずばり金利と諸費用です。

金利については、当初10年間など引き下げ期間が設けられている場合があるので、借入期間全体の金利を考慮することが重要です。諸費用については、事務手数料や保証料、団体信用生命保険料といった費用を考慮することが重要です。

おすすめの住宅ローン

35年固定金利でおすすめの住宅ローン

ARUHIの住宅ローン「ARUHIスーパーフラット8S」

団体信用生命保険(一般団信)に加入した場合の金利(2019年2月実行金利)は、
0.96%(当初10年)、1.21%(11年目以降)となっています。
その他諸費用として、融資金額×2.0%の事務手数料(web申込の場合)が必要です。

ザイ・オンラインのこちらの記事にもあるように、諸費用を考慮した実質金利は業界最低水準です。固定金利で借りるならこれ一択で決まりです。

変動金利でおすすめの住宅ローン

じぶん銀行「変動金利/全期間引下げプラン」

変動金利は2019年2月時点で、0.457%となっています。
団体信用生命保険(一般団信)は無料付帯です。
その他諸費用として、融資金額×2.16%かかります。

ザイ・オンラインのこちらの記事にもあるように実質金利は業界最低水準です。これに加えて、がんと診断されると住宅ローン残高が半分になる「がん50%保障団信」が無料付帯というのが大きいです。

楽天銀行「変動金利(固定特約付き)」

変動金利は2019年2月時点で、0.527%(基準金利からの審査結果による引下げ幅が最大で、楽天銀行を返済口座とした場合)となっています。
団体信用生命保険(一般団信)は無料付帯です。
その他諸費用として、32.4万円かかります。

ポイントは諸費用の安さです。その他諸費用としては、融資金額×2.16%が一般的なのですが、楽天銀行では諸費用が32.4万円に固定されています。

借入金額が大きいほど、諸費用のしめる割合が低下します。

借入金額が1500万円の場合には、32.4万円/1500万円=2.16%
借入金額が3000万円の場合には、32.4万円/3000万円=1.08%

ということで、借入金額が1500万円を超えると、諸費用が他行に比べて割安になってきます。3000万円以上借入れる場合には、実質金利がじぶん銀行とほぼ同等になります。それ以上借り入れる場合の実質金利は、業界最安になります。

まとめ

住宅ローンを選ぶ際のポイントとおすすめの金融機関についてまとめました。固定金利の場合のオススメは、ARUHIの住宅ローン「ARUHIスーパーフラット8S」。変動金利の場合のオススメは、じぶん銀行と楽天銀行の2択です。借入金額が3000万円以上で、かつ、金利優遇を受けられる場合には、楽天銀行を。それ以外の場合には、じぶん銀行を選ぶのが良いでしょう。

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